二手房价缘何走高

北京公房上市虽然已有二十多天了，但整个市场显得比较“冷”。专家分析个中原因认为，百姓对新出台的政策了解较少，特别是对税费等收益的计算方法知道不多，使许多想卖房、买房的百姓还在观望。业内人士认为，二手房价格过高也是造成目前市场过“冷”的一大关键。

在北京最大的房地产交易中心，本应属于“旧货”的二手房价格并不像想象的那么便宜，有的甚至与同地理位置的新商品房价格相差无几。如亚运村北安慧北里一套建筑面积93．7平方米的三居室，标价55万元，平均每平方米为5870元，而此处商品房的价位也就在4800——6000元之间。位于方庄的一套使用面积67．3平方米的二室一厅48万元，每平方米近6000元。“二手房终究是旧房，价格如此之高，还真不如买新房合算。”不少经济不宽裕，希望买二手房过渡的买主如是说。

销售价格一直是市场运作的晴雨表，对商品房来说，谁拥有价格优势，谁就占有市场主动。对大多数人来说，购买二手房不过是一种经济条件上的过渡，一旦条件许可，许多人又将出售旧房买入新房，所以人们对二手房要求的主要是它的位置，对诸如物业、户型等硬件条件可能关注不多。如此一来价格的高低自然成为二手房市场能否真正运行起来的“重头戏”。

二手房价格为何如此之高？按规定，二手房交易除了由房屋主管部门进行买卖过户、征收契税等手续外，二手房的买卖、定价全由买卖双方按市场规律自由运作。既然由市场约束，对卖家来说，自然希望以最高价售出，获最大的利，这样他就不得不计算自己的出售行为能为自己带来多大的好处，并且是否合算，而一旦发现出售房屋无利可图时，他自然就不愿出售而愿改为出租了。有业内人士分析，除了商品房价位太高等诸多因素外，目前有些政策性规定也限制了卖家的出售行为，并在无形中抬高了二手房价格。

按目前的有关规定：二手房卖者所交的税费包括：个人所得税，按财产转让所得项目计税。如个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房时，取得的所得目前可免征个人所得税；营业税，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，出售收益分成。职工出售已购公有住房属于规定标准面积内的部分，其售价在每建筑平方米4000元以下部分，全部归卖方所有；售价在每平方米4000———5000元的部分，80％归卖方所有；售价在每平方米5000元以上的部分，50％归卖方所有。除此之外，还有万分之五的印花税；房屋成交价0．5％的交易手续费；如通过交易中心成交，还需交纳成交价1％———1．5％的代理费。按此规定，以位于二环路边一套60平方米建筑面积的房屋计算，如卖者以每平方米6500元二手房价格出售（此处商品房价格定在7000元／每平方米），其所得的房款计算如下：房屋总价6500×60＝39万元，其中每平方米4000元价格部分即24万元归卖者；4000元至5000元部分80％即4．8万元归己；5000元以上部分50％即4．5万元归己，从出售收益分成中卖者实得房款24＋4．8＋4．5＝33．3万元，如果此房已自住5年以上，并且为唯一家庭生活用房，免征个人所得税和营业税，除去印花税、交易手续费及代理费外，出售者实得房款33万元。以此费用，眼下只能在亚运村一带购置相同面积的商品房。而如果转让房款需要上交个人所得税，所得房款可能只够在回龙观地区买相同面积的经济适用房了。对大多数人来说，二环路边的房屋无论从哪方面而言都远优于亚运村，即使户型、房屋布局有些不如意，那又有什么关系呢？既然卖者并不能因出售行为获益，又何必耗时又耗力地去卖旧房呢？况且旧房大多处于较好地段，随着今后地产竞争的激烈，其升值空间较大。